W przypadku zawarcia umowy najmu na czas oznaczony zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem „w wypadkach określonych w umowie". Wymagane jest, aby w umowie wskazać sytuacje, których zaistnienie będzie uprawniało stronę lub strony do skutecznego wypowiedzenia terminowej umowy najmu.
W praktyce obrotu prawno-gospodarczego często zawierane są długoterminowe umowy najmu. Obejmują one niekiedy okres 5-10 lat lub dłuższy. Wynajmujący, proponujący zazwyczaj treść takiej umowy, zastrzega wyłącznie dla siebie uprawnienie do wcześniejszego jej wypowiedzenia. Stawarza to niekorzystną dla najemcy sytuację. Jest on pbowiem pozbawiony możliwości zakończenia umowy przed upływem okresu jej obowiązywania nawet wówczas, gdy znajdzie się w trudnej sytuacji finansowej i nie będzie w stanie ponosić już uregulowanych w umowie kosztów czynszu najmu.Co więcej, wynajmujący może również narzucać w umowie najmu ograniczenia w zakresie możliwości jej wcześniejszego rozwiązania. Zdarza się zastrzeganie kar umownych na wypadek wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę przed upływem pierwotnie ustalonego terminu. W konsekwencji zerwanie stosunku najmu wiąże się z koniecznością zapłacenia przez najemcę na rzecz wynajmującego wysokich kar umownych.
Zgodnie z orzecznictwem sądów rozwiązanie umowy może nastąpić jedynie wówczas, gdy w umowie podane są przyczyny, których zaistnienie będzie podstawą do wypowiedzenia. W przeciwnym wypadku oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu złożone przez którąkolwiek ze stron nie będzie miało żadnych skutków prawnych. Sądy w wydawanych orzeczeniach wyraźnie podkreślają, iż nie jest dopuszczalne wypowiedzenie umowy, jeżeli nie wymieniono w niej przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Oznacza to, iż złożenie przez którąkolwiek ze stron oświadczenia o wypowiedzeniu w takich okolicznościach nie doprowadzi do ustania stosunku najmu.
Strony oczywiście mogą w sposób dowolny uregulować przyczyny wypowiedzenia umowy. Nie mogą być one jednak sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. Przyczyny uzasadniające wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą dotyczyć jednej lub obu stron umowy lub też w ogóle się do nich nie odnosić. Przyczyny te mogą wskazywać na okoliczności związane z samą umową lub jej przedmiotem albo wykraczać poza ten zakres.
Przed zawarciem umowy najmu na czas oznaczony należy więc wnikliwie przeanalizować jej treść. Warto zwrócić uwagę nie tylko na odpowiednie zapisy dotyczące możliwości jej przedterminowego rozwiązania, ale również na precyzyjne sformułowanie innych uprawnień i obowiązków stron, tak aby w przyszłość uniknąć pomiędzy stronami jakichkolwiek sporów związanych z wykonywaniem tej umowy.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz